Hotelprojekt beim Wasenmoos am Pass Thurn

Lageplan des Hotelprojekts beim Wasenmoos auf dem Pass Thurn.

Das Hotelprojekt beim Wasenmoos am Pass Thurn, später Six Senses Residences Kitzbühel Alps genannt, sorgt seit November 2019 für Aufregung.

Übersicht mit Stand 2026

Das Hotelprojekt beim Wasenmoos am Pass Thurn, später als Six Senses Residences Kitzbühel Alps bezeichnet, zählt zu den umstrittensten Tourismusvorhaben im Pinzgau. Seit dem Spatenstich im Jahr 2019 ist das Projekt von Verzögerungen, Finanzierungsproblemen, Protesten und mehrfachen Umplanungen geprägt. Mehrere Baugenehmigungen sind inzwischen ausgelaufen oder wurden nur befristet verlängert, ein Teilgrundstück wurde 2024 zwangsversteigert. Ende 2025 kam es zu einem Baustopp, 2026 folgte ein Führungswechsel in der Projektgesellschaft. Die Zukunft des Projekts ist weiterhin ungewiss.

Überblick über das Projekt

• Projektname: Six Senses Residences Kitzbühel Alps
• Standort: Pass Thurn, Mittersill, 1 200 m Seehöhe
• Projektträger: Kitzbüheler Alps Projekt GmbH (KAP)
• Geplanter Umfang:

- Hotel (ursprünglich 77, später 88 Zimmer)

- 45 Appartements

- 10 bis 13 Villen (Zweitwohnsitze)

• Kostenrahmen: rund 240 Millionen Euro Baukosten, insgesamt ca. 310 Millionen Euro erforderlich
• Baufortschritt (Stand 2026):

- 2 Apartmenthäuser und 4 Villen äußerlich fertig

- 1 Apartmenthaus im Rohbau

- Hotel ohne gültige Baugenehmigung

• Finanzierung: 70 Millionen Euro von Käufern, 35 Millionen Euro Vorfinanzierung durch Lindner Group
• Probleme:

- Auslaufende Genehmigungen (2025–2027)

- Gescheiterter Investoreneinstieg (Roundshield)

- Rechtsstreit mit Generalunternehmer

- Ausgelaufener Betreibervertrag mit Six Senses

- Unzufriedene Käufer, drohende Klagen

• Status: Baustopp seit Sommer 2025, Zukunft unklar

Zeitleiste

• um 2000: Erste touristische Entwicklungspläne am Pass Thurn.
• 2003: Gemeindevertretung stimmt dem Konzept zu.
• 2009: Rodungsbewilligung für das spätere Projekt.
• 2013: Naturschutzrechtliche Bewilligung.
• 2017: Betreibervertrag zwischen KAP und Six Senses.
• September 2019: Spatenstich; Beginn der Bauarbeiten.
• Oktober 2019: Erste größere Proteste am Wasenmoos.
• 2021: Mehrere Baustopps; Projekt wird umgeplant.
• 2022: Fertigstellung erneut verschoben.
• Juni 2024: Drohnenfotos zeigen weitgehend stillstehende Baustelle.
• Oktober 2024: Zwangsversteigerung eines Teilgrundstücks.
• Herbst 2025: Baustopp wegen Rechtsstreit mit Generalunternehmer.
• Februar 2026: Geschäftsführerwechsel; Genehmigungen laufen aus; Finanzierung scheitert.

Das Projekt

Das Hoteldorf entsteht an der Landesgrenze zu Nordtirol auf 1 200 Metern Seehöhe auf einem um 2009 gewidmeten Zweitwohnsitzgebiet. Am Pass Thurn im nördlichen Stadtgebiet von Mittersill wurden im Herbst 2019 zwei Hektar Wald gerodet, anschließend begann der Bau. Bis 2021 sollten auf einer Gesamtfläche von vier Hektar luxuriöse Chalets und ein Hotel entstehen. Teile des Areals verfügen über eine Zweitwohnsitzwidmung.

Nach einem Lokalaugenschein gemeinsam mit zwei GemeindevertreterInnen brachte die Naturschutzsprecherin der SPÖ Karin Dollinger das Projekt in einer Ausschusssitzung des Landtages an die Öffentlichkeit.

Die Luxus-Chalets sollten zwischen 5,1 und 8,5 Millionen Euro kosten. Für Käufer war laut Angaben von 2019 ein Elektro-Porsche als Zugabe vorgesehen. Appartements waren ab 1,5 Millionen Euro erhältlich. Das Projekt umfasst ein Hotel mit 77 Zimmern und 45 Appartements. Zu den 13 Chalets (Villen) sollte jeweils ein E‑Porsche Taycan gehören.

Erbauer ist die Gruppe Six Senses mit Sitz in Thailand, die weltweit Fünf-Sterne-Resorts betreibt. Initiator des Projekts ist der Hollersbacher Baumeister und Panoramabahn‑Kitzbüheler‑Alpen‑Besitzer Franz Wieser. Er erklärte, sich zunächst nicht mehr zum Projekt äußern zu wollen, da er keine Lust habe, sich mit Personen auseinanderzusetzen, die weit entfernt wohnten und seiner Ansicht nach keine Ahnung hätten. Ergänzend meinte er, dass es ohne dieses Projekt das Wasenmoos gar nicht gäbe.

Wie es zu diesem Projekt gekommen ist

Der ab 2004 amtierende Bürgermeister Wolfgang Viertler (FPÖ(BZÖ) hatte mit Rückendeckung der Kitzbüheler Bergbahnen um das Jahr 2000 herum der Gemeinde ein Konzept vorgelegt. Es sah neben dem Bau der Panoramabahn Kitzbüheler Alpen bei der Mittelstation auf dem Pass Thurn 500 bis 1 000 neue Betten vor. Der Verkauf von Appartements sollte die Bahn mitfinanzieren. Die Fläche sei bereits davor im Räumlichen Entwicklungskonzept für eine touristische Nutzung vorgesehen gewesen, so Viertler. 2003 stimmte die Gemeindevertretung dem Plan zu. Die Bahn wurde mit Millionenunterstützung von Gemeinde und Land Salzburg gebaut.

Der Vertrag für das neue Luxusresort ist unterzeichnet. Im Bild Franz Wieser, Bernhard Bohnenberger und Dr. Walther Staininger.

Am 12. Juli 2017 unterzeichneten Dr. Walther Staininger und Franz Wieser von der Kitzbüheler Alps Projekt GmbH sowie Bernhard Bohnenberger, Präsident der Six Senses Hotels Resorts Spas, einen Betreibervertrag.

Der Standort des Projekts

Die Rodung für das Hotelprojekt wurde bereits 2009 von der Bezirkshauptmannschaft Zell am See genehmigt, die naturschutzrechtliche Bewilligung folgte 2013. Die Projektfläche Jagafeld gehörte – ebenso wie das Wasenmoos bis heute – den Bundesforsten (ÖBf), die sie an Wieser verkauften. In einer Stellungnahme im Naturschutzverfahren erklärten die ÖBf, man hätte, wäre mit Verwertungseinschränkungen der an das Wasenmoos grenzenden Grundstücke zu rechnen gewesen, die aufwendige Renaturierung und Besucherlenkung im Moor aus einem anderen Gesichtspunkt betrachtet. Wieser habe zudem einen persönlichen und finanziellen Beitrag zur Weidefreistellung des Moores geleistet. Die Weiderechte zahlreicher Bauern im Wasenmoos wurden gemeinsam mit jenen auf dem Jagafeld abgelöst. Durch die Verbesserungen im Moor kam es 2006 zur Anerkennung als Ramsar-Schutzgebiet.

Vor allem die Tatsache, dass die Projektfläche auf einer Seite an das international anerkannte Ramsar-Schutzgebiet Wasenmoos Mittersill grenzt, sorgte für Widerstand. Der Landesgeschäftsführer des Salzburger Naturschutzbundes Hannes Augustin sagte, das Wasenmoos und viele weitere Gebiete seien durch dieses und andere Projekte bedroht; ohne Rücksicht auf Natur, Klima, Verkehr und zukünftige Generationen werde gebaut und gebaut.

Erste Widerstände

Im Oktober 2019 spitzte sich die Situation erstmals zu. Bei einer vom Naturschutzbund und dem Arzt Wilhelm Schwarzenbacher organisierten Mahnwache am Wasenmoos protestierten mehr als hundert Menschen gegen das geplante Luxusprojekt. Auch der ORF berichtete für die ORF-Sendung "Am Schauplatz". Die anwesende Landtagsabgeordnete Karin Dollinger betonte, dass Mittersill als Zweitwohnsitz-Beschränkungsgemeinde keine neuen Zweitwohnsitze mehr zulasse.

Baubeginn und erste Verzögerungen

Der Spatenstich erfolgte im September 2019. Bereits 2021 berichteten die "Salzburger Nachrichten", dass die Baustelle ruhe und unklar sei, ob das Projekt wie geplant weitergeführt werde. Projektbetreiber Walther Staininger verwies auf Schneelage, Covid-19 und Reisebeschränkungen. Die ursprünglich für 2021/2022 geplante Übergabe der ersten Chalets war damit nicht mehr haltbar.

Der symbolische Startschuss für den Bau des neuen Luxusresorts Six Senses Kitzbühel Alps. Im Bild: Franz Wieser, Dr. Walther Staininger, Bernhard Bohnenberger, Alberto Priolo und Bürgermeister Wolfgang Viertler (v.l.n.r.).

Im Frühjahr 2021 kam es erneut zu Unterbrechungen. Wegen einer fehlenden Bankgarantie stoppte das Land Salzburg vorübergehend den Bau einer Lärmschutzgalerie. Im Sommer 2021 wurde die Bautätigkeit wieder aufgenommen, die Eröffnung jedoch auf Dezember 2023 verschoben.

Sommer 2021: Präsentation des überarbeiteten Projekts

Am 30. Juli 2021 stellten die Betreiber in Anif eine überarbeitete Projektversion vor. Statt von Chalets war nun von Residences und Villen die Rede. Vorgesehen waren 45 Appartements, 13 Villen sowie ein Hotel mit 77 Zimmern und einem Spa-Bereich. Als Generalunternehmer wurde die Lindner Group präsentiert. Der Medientermin wurde von Protesten und Kritik des Fotografen Lois Hechenblaikner begleitet, der manipulierte Visualisierungen bemängelte.

2022: Weitere Verschiebungen

Die Übergabe der Villen wurde im Herbst 2022 auf Ende 2024 verschoben, die Fertigstellung des Hotels auf den Saisonstart 2025. Der gesamte Komplex soll bis 2030 energieautark sein.

2024: Zwangsversteigerung eines Teilgrundstücks

Drohnenaufnahmen der SN vom 8. Juni 2024 zeigten sechs Rohbauten und eine weitgehend graue Baustellenlandschaft. Laut einer Landtagsanfrage plante der Betreiber nun eine Fertigstellung Ende 2027. Käufer waren zu diesem Zeitpunkt kaum vorhanden; einzelne Appartements und Villen gingen an Stiftungen und internationale Investoren.

Am 21. Oktober 2024 wurde ein rund 600 Quadratmeter großes Teilgrundstück zwangsversteigert. Es gehörte einer Gesellschaft, an der der frühere Geschäftsführer der Projektentwicklerin maßgeblich beteiligt war. Grund war ein offener Kredit über rund 400.000 Euro.

2025: Baustopp und Investorenstreit

Im Dezember 2024 kündigte der internationale Fonds Roundshield Partners an, 120 Millionen Euro investieren zu wollen. Der Einstieg scheiterte jedoch, da ein Rechtsstreit mit der Lindner Group entbrannte. Die Projektgesellschaft wollte den Hotelbau mit einem anderen Generalunternehmen fortsetzen, was die Lindner Group bestritt. Im Herbst 2025 kam es daher erneut zu einem Baustopp.

2026: Führungswechsel, auslaufende Genehmigungen und gescheiterte Finanzierung

Im Februar 2026 kam es zu einer überraschenden Entwicklung. Michael Staininger, einer der beiden Geschäftsführer der Kitzbüheler Alps Projekt GmbH (KAP), legte sein Amt zurück. Als Grund nannte er unüberwindbare personelle und strategische Differenzen innerhalb der Gesellschaft. Staininger bleibt jedoch Gesellschafter und will weiterhin maßgeblich am Projekt mitarbeiten. Mit seinem Rückzug hofft er, den Weg für einen Kompromiss und damit für eine Wiederaufnahme der seit Sommer 2025 ruhenden Bauarbeiten freizumachen.

Die finanzielle Lage bleibt angespannt. Von den geplanten zehn Villen und 30 Apartments sind drei Villen und neun Apartments verkauft. Die Käufer haben rund 70 Millionen Euro eingebracht, etwa die Hälfte davon liegt auf einem Treuhandkonto. Insgesamt wurden bisher ebenfalls rund 70 Millionen Euro verbaut. Die Baukosten für das Gesamtprojekt werden mittlerweile auf 240 Millionen Euro geschätzt; inklusive Nebenkosten müssen durch Verkäufe etwa 310 Millionen Euro lukriert werden.

Mehrere Genehmigungen sind ausgelaufen oder laufen in naher Zukunft ab. Die Bewilligung für die Apartmenthäuser und Villen wurde bis zum 9. September 2027 verlängert. Wird diese Frist nicht eingehalten, droht ein Beseitigungsauftrag der Stadt Mittersill. Zwei Apartmenthäuser und vier Villen sind äußerlich fertiggestellt, ein weiteres Apartmenthaus steht im Rohbau. Für die größten Luxusvillen gilt eine eigene Genehmigung bis 2030. Die Baugenehmigung für das Hotel ist abgelaufen; aufgrund von Umplanungen muss ohnehin neu angesucht werden.

Auch der Betreibervertrag mit der Luxushotelkette Six Senses ist Ende 2025 ausgelaufen. Six Senses könnte jederzeit aussteigen, hält sich laut Staininger aber weiterhin gesprächsbereit. Ohne Hotelbetrieb verlieren die Zweitwohnsitze jedoch einen wesentlichen Teil ihres Konzepts und ihrer Preisstruktur. Die bisherigen Käufer werden zunehmend ungeduldig und denken laut Staininger über rechtliche Schritte nach.

Der geplante Einstieg des britischen Investmentfonds Roundshield, der 120 Millionen Euro einbringen sollte, ist nach über einem Jahr Verhandlungen gescheitert. Staininger macht dafür die Lindner Group verantwortlich, die rund 35 Millionen Euro vorfinanziert hat und im Grundbuch besichert ist. Roundshield hätte dieses Darlehen um 28,6 Millionen Euro ablösen sollen, was Lindner ablehnte. Lindner weist Stainingers Darstellung zurück und verweist auf die Verantwortung der KAP für den Projektfortgang.

Quellen

• www.pm1.at Projektbeschreibung mit Bildern
• www.sn.at Kein Chalet? Kein Porsche? Rätsel ums "Six Senses"-Projekt, "Pinzgauer Nachrichten", 19. Mai 2020
• www.sn.at Luxusprojekt am Pass Thurn: Land Salzburg bereitet Klage vor, 24. Juni 2020
• "Salzburger Nachrichten" vom 3. Oktober 2019, 9. November 2019 und25. Februar 2025