Wohnprojekt Imbergplatz

Eine Fotomontage der Anrainer-Initiativen zeigt die Ausmaße des Projekts am Rehrlplatz

Dr.-Franz-Rehrl-Platz von oben, Aufnahme am 5.2.2013 zum Vergleich

Dr.-Franz-Rehrl-Platz vor seiner Verbauung, Panoramaansicht

Das Wohnprojekt Imbergplatz, ursprünglich Bauvorhaben Dr.-Franz-Rehrl-Platz, umfasste den Plan der Verbauung sowie dessen Umsetzung am Dr.-Franz-Rehrl-Platzes beim Unfallkrankenhaus Salzburg in der rechtsseitigen Altstadt der Stadt Salzburg sowie an selber Stelle die Einfahrt in einen geplanten Kapuzinerbergtunnel.

Beginn

Diese beiden umstrittenen Bauvorhaben wurden seit Mitte 2011 heftig diskutiert. Zunächst war an diesem Platz die Einfahrt zu einem geplanten Kapzinerbergtunnel vorsehen, von dem aus die Zufahrt zu der geplanten Kapuzinerberg-Parkgarage erfolgen sollte. Dann tauchte eine Wohnbauprojekt auf, das sofort ob seiner Ausmaße heftig kritisiert wurde. Anfang März 2012 legte dann die Stadtgemeinde Salzburg ein überarbeitetes Siegerprojekt der Architekten von Stroch, Ehlers & Partner vor. Dieses nur mehr dreigeschossige Projekt wurde um 2 000 Quadratmeter Nutzfläche reduziert und sollte von Bauherr Cassco realisiert werden. Entstehen sollten rund 50 Wohnungen, Ordinationsflächen, eine Tagesklinik und ein Boardinghouse (Pension für Langzeitnutzer) für das Unfallkrankenhaus sowie eine Tiefgarage mit 180 Stellplätzen. Die Baukosten waren mit 35 bis 40 Mill. Euro veranschlagt, Baubeginn sollte 2013 sein. Der Quadratmeterpreis Wohnen wird nicht unter 4.000.-- bis 5.000.-- Euro liegen, hieß es 2012.

Zum selben Zeitpunkt wurde auch beschlossen, einen Korridor für eine mögliche Einfahrt für den Kapuzinerbergtunnel frei zu halten. Allerdings ließe sich bei dem nunmehr bekanntgegebenen Wohnbauprojekt nicht mehr der Umbau der Kreuzung am Dr.-Franz-Rehrl-Platz im notwendigen Ausmaß realisieren. Offen blieb auch die Frage, wie man die Karolinenbrücke umbaut, um den erwarteten Verkehr eines Kapuzinerbergtunnels aufnehmen zu können, sowie eine Verkehrslösung auf der linke Seite der Salzach am Rudolfsplatz vor dem Justizgebäude.

Zweiter Entwurf

Nach massiven Protesten und einer Unterschriftenliste mit über 20 000 Gegnern des Projekts (= mehr als zehn Prozent der gesamten Salzburger Stadtbevölkerung) musste Bauherr Cassco eine neue Variante einreichen. Im Oktober 2012 wurde dann eine reduzierte Version dem Gestaltungsbeirat vorgelegt, eine Reduzierung der oberirdischen Nettonutzfläche von 7 500 Quadratmetern auf 6 150 Quadratmeter. Dabei wurden einige Häuser um 1,57 m niedriger (= etwa ein halbes Stockwerk weniger) geplant und auffallend, das Haus, das unmittelbar an der Arenbergstraße steht, wurde am deutlichsten verkleinert. Cassco-Geschäftsführer Reinhard Mozigemba beklagte anlässlich der Präsentation der abgespeckten Version, dass "...2 100 Quadratmeter gehen für den Tunnel flöten" und der Rest sei eine "wirtschaftlich gerade noch sinnvolle Verbauung".

Der Architektenwettwerb und die Umplanungen hatten bis Herbst 2012 bereits 800.000 Euro gekostet.

Am Montag, den 22. Oktober 2012 genehmigte Bürgermeister Dr. Heinz Schaden das umstrittene Projekt. Allerdings werde die Entscheidung erst mit der Veröffentlichung des Beschlusses im Amtsblatt der Stadt Salzburg rechtskräftig. Und mit dieser wollte Schaden aber noch noch warten, bis das Gutachten der Weltkulturerbe-Hüter ICOMOS vorlag. Schaden wollte auf keinen Fall, dass Salzburgs Weltkulturerbe-Status bedroht ist.

Im Frühjahr 2016 lagen dann alle notwendigen Genehmigungen vor und der Bau wird errichtet.

Am 14. Dezember 2017 wurde dann das Sparkassenstöckl beim Unfallkrankenhaus abgerissen.

2018: Verkauf an den Bauträger "Planquadrat"

Im März 2018 wurde bekannt, dass der bayrische Bauträger Cassco von Reinhard Mozigemba das Projekt "Citylife" am Rehrlplatz im Jänner 2018 um 25 Millionen Euro verkauft hatte. Käufer ist der Salzburger Bauträger Planquadrat mit Geschäftsführer Thomas Hofer. Das Projekt soll nun von der Höhe her "deutlich reduziert werden". Der geplante Baustart wurde auf das erste Halbjahr 2019 verschoben.

Mozigemba hatte zwar zwar vor dem Verfassungsgerichtshof gesiegt, was die Rechtmäßigkeit des Bebauungsplanes betrifft. Der Baubescheid aber wurde beim Verwaltungsgerichtshof beeinsprucht. Und im März 2018 wartete man noch immer auf eine Entscheidung. Der Wasserrechtsbescheid liegt ebenfalls noch beim Landesverwaltungsgericht.

Reinhard Mozigemba, Chef des Bauträgers Cassco, hatte nach sieben Jahren und etlichen Umplanungen das Handtuch geworfen. Die jahrelangen Verzögerungen hätten ihn Millionen gekostet. Im Firmenbuch schienen Ende 2017 für die A H Projektentwicklung Verbindlichkeiten von sieben Millionen Euro auf. Nun hat Mozigemba das Grundstück samt Bauvorhaben an Planquadrat verkauft - trotz hoher Projektierungskosten mit Millionengewinn. Aus dem Projekt "Citylife Rehrlplatz" ist jetzt das Projekt "Imbergplatz" geworden.

2019: Geplanter Baubeginn des nun "Imbergplatz" genannten Projekts

Baustelleneinrichtung im August 2019.

Baufortschritt Sommer 2021. Die Villen an der Arenbergstraße sind bereits fast zur Gänze nicht mehr zu sehen.

Baufortschritt Sommer 2022.

Seit 30. September 2019 entstehen am Rehrlplatz 38 Wohnungen sowie Büros, Ordinationen und ein Markt. Für das Grundstück wurden im Vorjahr 25 Millionen Euro bezahlt. Das sind 4.420 Euro pro Quadratmeter (gesamt 5 600 m²). Dabei ist es vor zehn Jahren nur drei Millionen Euro wert gewesen.

Planquadrat-Geschäftsführer Thomas Hofer erklärte, dass nach dem Baubeginn es nach einem halben Jahr Tiefbauarbeiten es dann in die Höhe geht. Nach zwei Jahren Bauzeit soll das Projekt Ende 2021 fertiggestellt sein. Hofer spricht davon, dass man diese im Schnitt um 9.500 bis 10.000 Euro je Quadratmeter anbieten würde. Macht für eine 60 Quadratmeter große Wohnung also rund 600.000 Euro.

Ferch fordert Umplanung

Bei ihrer Tagung am 4. Juli in Baku hat das UNESCO-Welterbekomitee die Stadt Salzburg erneut aufgefordert, die Pläne für das Projekt am Rehrlplatz zu überarbeiten. Die Empfehlungen aus 2013 seien noch nicht erfüllt worden, heißt es. Gemeinderat Christoph Ferch (SALZ) fordert von Bürgermeister Harald Preuner (ÖVP) ein "Machtwort" und ein zweijähriges Moratorium, um Umplanungen zu ermöglichen. Preuners Replik: "Ich warte zuerst auf schriftliche Unterlagen. Dann schauen wir, ob es Änderungsbedarf gibt. Aber natürlich wollen wir beim Weltkulturerbe nicht so wie Wien auf die Rote Liste kommen."

2020: Wohnprojekt "Imbergplatz"

Im Frühjahr 2020 begannen beim Wohnprojekt "Imbergplatz" die Tiefbauarbeiten zur Errichtung der großen Tiefgarage. Spektakulär war das eingesetzte System zur Sicherung der ausgehobenen riesigen Baugrube von etwa 50 Metern Länge und etwa 35 Metern Breite. Zur seitlichen Versteifung der Baugrube wurden zehn Groundforce Hydrauliksteifen (Fa. vp groundforce.com) eingesetzt. Jeweils ein Schlitzwandelement wurde von zwei Eurotube MP500 Hybrid-Stützen mit einer Einbaulänge von etwa 33 m gesichert, ohne dass eine Zwischenabstützung nötig war. Die maximale Spannweite der Hybrid-Stützen beträgt 45 Meter. Die Belastung der MP500 Hybrid-Stützen beträgt bis zu 5.000 kN, dies entspricht einer Stützkraft von bis zu 500 Tonnen pro Hybrid-Stütze. Es kamen die größten und stärksten Hydrauliksteifen zu Einsatz, die im Tiefbau aktuell zur Verfügung stehen.

Preise der Wohnungen

Neun der 38 geplanten Wohnungen auf dem Rehrlplatz in der Stadt Salzburg wurden seit Mitte Juni 2019 online zum Verkauf angeboten. Für das Penthouse zahlt man 18.500 Euro je Quadratmeter. Für den Kauf einer Zwei-Zimmer-Wohnung reicht eine halbe Million Euro gar nicht aus. Die günstigste Wohnung ist mit 51 Quadratmetern mit 529.000 Euro zum Kauf ausgeschildert. Die Drei-Zimmer-Terrassenwohnung mit 119 Quadratmetern Wohnfläche wird um 1,75 Millionen Euro angeboten. Das ist aber noch nicht das Filetstück des gesamten Bauprojektes. Das "repräsentative Penthouse mit Blick auf die Festung" hat drei Zimmer, 155 Quadratmeter und kostet demnach 2,869 Millionen Euro. Macht also 18.500 Euro je Quadratmeter. Das ist absoluter Rekordpreis - selbst in Salzburg. In der Beschreibung heißt es: "Die Apartments eignen sich zur Eigennutzung oder als Anlageobjekte." Die geräumige Tiefgarage sei "hell und für SUVs geeignet". Das Penthouse biete einen privaten Liftzugang, einen individuell gestaltbaren Wohn-Ess-Kochbereich mit rund 77 Quadratmetern und "eine Traum-Terrasse mit 46 Quadratmetern."

Ein Penthouse mit rund 157 Quadratmetern Nutzfläche und zwei Terrassen plus Tiefgarage kommt auf knapp drei Millionen Euro. Der Chef des Bauträgers planquadr.at, Thomas Hofer: "Knapp 30 Prozent der Wohnungen sind verkauft." Fertig sein sollen die Bauten im Herbst 2021.

Chronologie des Bauvorhabens

Der Rehrlplatz, seit 1946 benannt nach dem früheren Landeshauptmann Franz Rehrl, hat eine steile Geschichte hinter sich - nicht nur preislich, wie die Kurve im Hintergrund zeigt. Über Jahrzehnte gab es Pläne für eine Einfahrt eines Tunnels durch den Kapuzinerberg. 1948 wurde auf dem Areal zunächst eine Esso-Tankstelle errichtet. 1971 kam eine Geschäftsstelle der Sparkasse mit fünf "Autoschaltern" hinzu, quasi ein Bank-Drive-in. In den 1990er-Jahren sollte ein neues Verwaltungsgebäude der Sparkasse entstehen. Die Proteste der Anrainer waren groß, das Projekt damit bald tot. Die Salzburger Sparkasse schloss den Autoschalter rund um das Jahr 2002 und bot den Grund um exakt drei Millionen Euro zwei Jahre lang Arbeiterkammer und Wirtschaftskammer zum Kauf an - für den späteren Bau des Kapuzinerbergtunnels. Der Preis sei damals auf Basis eines Gutachtens entstanden. Im Juni 2008 schlug die A H Projektentwicklungs GmbH zu. Dahinter steckten Immobilieninvestor Haythem Al Wazzan und Anwalt Herbert Hübel. Die beiden verkauften rasch weiter. Bauträger Cassco von Reinhard Mozigemba kaufte 2010 die gesamte GmbH. Der Preis lag bei kolportierten vier Millionen Euro.

Mozigemba entwickelte ein Bauprojekt, das massiven Widerstand auslöste (Bild). Eine Bürgerinitiative sammelte mehr als 20 000 Unterschriften. Schließlich wurde die UNESCO kontaktiert, weil man um den Welterbe-Status fürchtete. Anrainer Christoph Ferch hat aus der Protestbewegung heraus die "Bürger für Salzburg" gegründet und sitzt seit 2014 im Gemeinderat.

2018 wechselte das Grundstück erneut den Besitzer. Planquadrat kaufte um 25 Mill. Euro.

Quellen

• Salzburger Nachrichten, 7. März, 10., 23. Oktober 2012, 21. März 2018, 7. und 18. Juni 2019

• www.sn.at/salzburg 7. Juni 2019
• www.planquadr.at
• www.neubaukompass.at/neubau/imbergplatz-salzburg, abgefragt am 4. Mai 2022