Touristische Vermietung einer Wohnung

Die touristische Vermietung einer Wohnung ist eine (neue) Art der privaten Zimmervermietung im Bundesland Salzburg, die seit Beginn der 2010er-Jahre in unserem Land Einzug hält.

Sommer 2018

Im Sommer 2018 zur Festspielzeit konnte man Angebote wie folgendes in der Stadt Salzburg finden: Eine Garconnière in Zentrumsnähe, fast direkt an der Salzach. Der Preis für zwei Personen pro Nacht: 56 Euro. Diese Wohnung ist eine von etwa 700 in Salzburg-Stadt, die über Online-Plattformen wie Airbnb, Wimdu oder 9flats touristisch vermietet werden - und zwar von Privatpersonen.

Jeder, der über eine leer stehende Wohnung verfügt, wird so zum potenziellen Vermieter. "Man kann bei dieser Form des Kurzzeitvermietens vom drei- bis fünffachen Erlös der normalen Miete ausgehen", sagt Bert Brugger, Geschäftsführer der Tourismus Salzburg GmbH der Stadt Salzburg. Dem Markt wird Wohnraum entzogen, angesichts der herrschenden Wohnungsnot "ein brisantes, politisches Thema". Dazu kommt: Viele Nutznießer der Online-Börse kassieren unter dem Deckmantel der Anonymität schwarz, ohne Steuern zu entrichten.

Die Politik wird dem Problem nicht Herr. Gesetzlich hat das Land Salzburg zwar nachgezogen. So ist die Vermietung über Airbnb seit Anfang 2018 nur mehr an Adressen erlaubt, an denen man selbst einen ordentlichen Wohnsitz gemeldet hat. Wer etwa in seinem Haus eine Einlegerwohnung hat, praktiziert das Modell legal. Auch, wer in einem Wohnblock lebt und in diesem bis zu drei zusätzliche Wohnungen (bis Ende 2017 fünf) besitzt, darf touristisch vermieten. Für neue Wohnungen gilt seit Anfang 2018: Es braucht eine Genehmigung der Behörde. Allerdings wurde eine solche bislang kein einziges Mal beantragt. Bürgermeister Harald Preuner (ÖVP) erachtet das verschärfte Gesetz für in Ordnung.

Um ein Strafverfahren einzuleiten, müsse man die Leute de facto mit dem Koffer in der Hand erwischen. Und selbst dann gebe es noch zahlreiche Ausreden, sagt Alexander Würfl, Leiter des Baurechtsamts der Stadt. 20 bis 30 Verfahren würde die Stadt jährlich einleiten. Der Strafrahmen beträgt bis zu 35.000 Euro - in der Theorie. In der Praxis gilt die Devise "beraten statt strafen". Würfl will das Thema Airbnb aber nicht nur verteufeln. Es sei nicht alles illegal, nicht jeder, der vermietet, braucht nach aktueller Gesetzeslage auch eine Bewilligung. Was fehlt, ist eine Strategie. Daran tüftelt das Institut für Geografie und angewandte Geoinformatik der Universität Salzburg. Es erforschte im Auftrag des Städtebundes die Auswirkungen von Airbnb, um dem Gesetzgeber Grundlagen liefern zu können.

Die Untersuchung der Universität

Christian Smigiel, der das Forschungsprojekt gemeinsam mit Kollegin Angela Hof geleitet hatte, untersuchte rund 700 Wohnungen in der Stadt Salzburg (2018/2019). Ergebnis: Mit der Grundidee der Sharing Economy habe das kaum noch was zu tun. Jeder Vierte biete sogar mehr als eine Wohnung an. Jede zweite Salzburger Wohnung, die einmal über Airbnb vermietet worden ist, kommt nicht mehr auf den regulären Wohnungsmarkt zurück. Jene fünf Prozent der Airbnb-Vermieter, die mehr als fünf Wohnungen oder Häuser über die Online-Plattform vermieten, decken 28 Prozent aller Angebote ab. Sie sind oftmals so weit professionalisiert, dass sie Dienstleistungen wie Verwaltung oder Reinigung ausgelagert haben. Weitere 20 Prozent aller Anbieter vermieten regelmäßig zwei bis fünf Wohnungen oder Häuser.

In einer Touristenstadt wie Salzburg mit einem ohnehin stark angespannten Wohnungsmarkt sei das eine Herausforderung. Für die Politik sei es schwierig, regulierend einzugreifen. Denn rechtlich bewegen sich vor allem die professionellen Akteure auf sicherem Grund.

Insgesamt umfassen drei Viertel aller Airbnb-Angebote in der Stadt Salzburg Wohnungen oder Häuser. Einzelne Zimmer machen etwas mehr als ein Fünftel aus. Und nur bei zwei bis drei Prozent aller Angebote handelt es sich um ein geteiltes Zimmer - was der Uridee der "sharing economy" entspricht.

Unter den Betreibern befinden sich Akteure, die ein Hotel betreiben oder betrieben haben, genauso wie Immobilieneigentümer, die von einer langfristigen Form der Vermietung auf eine kurzfristige Vermietung umgeschwenkt sind, schildert Wissenschafter Christian Smigiel. Internationale Fonds oder Bauträger konnten er und seine Kollegin Angela Hof unter den Vermietern nicht ausmachen.

Auf die Spur der Airbnb-Wohnungen haben sich auch die Neos gemacht

Sie hatten Ende 2018 zwei Monate lang die Wohnungen in der Stadt Salzburg auf der Website abgerufen und ausgewertet, was angeboten wird. Per 28. Dezember 2018 hatten sie 718 Wohnungen auf dieser Plattform gefunden, die in der Stadt Salzburg angeboten werden. 70 Prozent der 718 Wohnungen seien Garçonnièren oder Ein-Zimmer-Wohnungen. Die meisten Wohnungen auf Airbnb fanden die Neos im Stadtteil Schallmoos, gefolgt von Elisabeth-Vorstadt, Parsch und der Altstadt.

Maßnahmen

Die Politik versucht gerade das, was die Studienautoren der Uni Salzburg als schwierig bezeichnen: regulierend einzugreifen. Voraussichtlich Mitte Februar 2019 soll das neue Nächtigungsabgabengesetz in Begutachtung geschickt werden. Darin wird eine Registrierung bei der Behörde für Vermieter auf diesen Online-Plattformen Pflicht. Der Magistrat soll damit prüfen, ob eine touristische Kurzzeitvermietung überhaupt zulässig ist. Ohne Registrierungsnummer darf die Wohnung gar nicht erst angeboten werden. So weit der Plan. Ob das Gesetz dann exakt so in Kraft tritt, wird sich Mitte des Jahres zeigen.

Die Salzburger Hotellerie empört die unfaire Wettbewerbsverzerrung

Georg Imlauer, Chef des Hotel Pitters, geht mit den Online-Riesen hart ins Gericht: "Sie erfüllen keine Auflagen, unterliegen keiner Kontrolle, zahlen ihre Abgaben nicht. Wir wollen lediglich, dass diese Leute wie wir nach den gesetzlichen Regeln spielen. Das gehört jetzt kontrolliert." Er räumt aber ein, dass auch heimische Hoteliers Airbnb als Vertriebsweg nutzen. Dagegen sei nichts einzuwenden, solange für alle die selben Bedingungen gelten.

Airbnb nur das Synonym für einen Hype: 20 Plattformen

Airbnb ist nur Synonym einer Entwicklung: Mittlerweile gibt es laut Experten sicher 20 solcher Vermieter-Plattformen. Das Phänomen, ursprünglich als Tauschbörse für reiselustige Zeitgenossen gedacht, hat sich komplett verselbstständigt. Jedoch steigt das Problembewusstsein, auch in anderen Städten. So ruft München nach strengeren Gesetzen. Wien will, was Salzburg ablehnt, und verhandelt aktuell mit Airbnb bezüglich einer gesammelten Abgabe der Ortstaxe. Auch der Stadt Salzburg bot eine Airbnb-Sprecherin an, in Dialog zu treten und die Ortstaxe (1,50 Euro pro Person und Nacht) gesammelt an die Stadt abzuführen. Das interpretiert Bürgermeister Preuner als den Versuch, sich freizukaufen. Sonderortstaxen würden das Problem nicht lösen.

Daten & Fakten

Seit dem Österreich-Start von Airbnb im Jahr 2011 haben sich zwei Millionen Besucher ihr Ferienquartier über die US-Vermietungsplattform Airbnb organisiert. Salzburg zählt zu den meist gebuchten Städten, verteilt über das Bundesland soll es rund 2 000 Airbnb-Adressen geben.

2017 verzeichnete die Plattform 109 100 Gästankünfte im Bundesland Salzburg, wie dem Reisebericht 2017 des Unternehmens zu entnehmen ist. Im Schnitt buchten die Gäste ein Zimmer oder eine Wohnung für 3,3 Nächte, was in Summe rund 360 000 Nächtigungen ergab.

Siehe auch

• Private Zimmervermietung in Salzburg

Quellen

• www.sn.at, abgefragt am 26. Juli 2018
• airbnb-vermietungen-in-salzburg-rechtslage-und-strafen, Salzburger Nachrichten, abgefragt am 13. November 2018
• airbnb-und-co-profit-ist-das-hauptmotiv-fuer-vermieter-in-salzburg, Salzburger Nachrichten, abgefragt am 9. Februar 2019