Touristische Vermietung einer Wohnung: Unterschied zwischen den Versionen

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 Im Sommer 2018 zur [[Salzburger Festspiele|Festspielzeit]] konnte man Angebote wie folgendes in der [[Stadt Salzburg]] finden: Eine Garconnière in Zentrumsnähe, fast direkt an der [[Salzach]]. Der Preis für zwei Personen pro Nacht: 56 Euro. Diese Wohnung war eine von geschätzten 700 in der Stadt, die über ''Online''-Plattformen wie ''Airbnb'', ''Wimdu'' oder ''9flats'' touristisch vermietet wurden - und zwar von Privatpersonen.
-"''Man kann bei dieser Form des Kurzzeitvermietens vom drei- bis fünffachen Erlös der normalen Miete ausgehen''", sagte [[Bert Brugger]], Geschäftsführer der [[Tourismus Salzburg GmbH]] der Stadt Salzburg. Dem Markt wird Wohnraum entzogen, angesichts der herrschenden Wohnungsnot "''ein brisantes, politisches Thema''". Dazu kommt: Viele Nutznießer der ''Online''-Börse kassieren unter dem Deckmantel der Anonymität schwarz, ohne Steuern zu entrichten.
+"Man kann bei dieser Form des Kurzzeitvermietens vom drei- bis fünffachen Erlös der normalen Miete ausgehen", sagte [[Bert Brugger]], Geschäftsführer der [[Tourismus Salzburg GmbH]] der Stadt Salzburg. Dem Markt wird Wohnraum entzogen, angesichts der herrschenden Wohnungsnot "ein brisantes, politisches Thema". Dazu kommt: Viele Nutznießer der ''Online''-Börse kassieren unter dem Deckmantel der Anonymität schwarz, ohne Steuern zu entrichten.
 Gesetzlich hatte das [[Land Salzburg (Gebietskörperschaft)|Land Salzburg]] zwar nachgezogen. So ist die Vermietung über ''Airbnb'' seit Anfang 2018 nur mehr an Adressen erlaubt, an denen man selbst einen ordentlichen Wohnsitz gemeldet hat. Wer etwa in seinem Haus eine Einlegerwohnung hat, praktiziert das Modell legal. Auch, wer in einem Wohnblock lebt und in diesem bis zu drei zusätzliche Wohnungen (bis Ende 2017 fünf) besitzt, darf touristisch vermieten. Für neue Wohnungen gilt seit Anfang 2018: Es braucht eine Genehmigung der Behörde. [[Bürgermeister der Stadt Salzburg|Bürgermeister]] [[Harald Preuner]] ([[ÖVP]]) erachtet das verschärfte Gesetz für in Ordnung.
-Um ein Strafverfahren einzuleiten, müsse man die Leute ''de facto'' mit dem Koffer in der Hand erwischen. Und selbst dann gebe es noch zahlreiche Ausreden, sagt [[Alexander Würfl]], Leiter des Baurechtsamts der Stadt. 20 bis 30 Verfahren würde die Stadt jährlich einleiten (Stand 2019). Der Strafrahmen beträgt bis zu 35.000 Euro - in der Theorie. In der Praxis gilt die Devise "''beraten statt strafen''". Würfl will das Thema ''Airbnb'' aber nicht nur verteufeln. Es sei nicht alles illegal, nicht jeder, der vermietet, braucht nach aktueller Gesetzeslage auch eine Bewilligung. Was fehlt, ist eine Strategie. Daran tüftelt das [[Institut für Geografie und angewandte Geoinformatik]] der [[Universität Salzburg]]. Es erforschte im Auftrag des Städtebundes die Auswirkungen von ''Airbnb'', um dem Gesetzgeber Grundlagen liefern zu können.
+Um ein Strafverfahren einzuleiten, müsse man die Leute de facto mit dem Koffer in der Hand erwischen. Und selbst dann gebe es noch zahlreiche Ausreden, sagt [[Alexander Würfl]], Leiter des Baurechtsamts der Stadt. 20 bis 30 Verfahren würde die Stadt jährlich einleiten (Stand 2019). Der Strafrahmen beträgt bis zu 35.000 Euro - in der Theorie. In der Praxis gilt die Devise "beraten statt strafen". Würfl will das Thema ''Airbnb'' aber nicht nur verteufeln. Es sei nicht alles illegal, nicht jeder, der vermietet, braucht nach aktueller Gesetzeslage auch eine Bewilligung. Was fehlt, ist eine Strategie. Daran tüftelt das [[Institut für Geografie und angewandte Geoinformatik]] der [[Universität Salzburg]]. Es erforschte im Auftrag des Städtebundes die Auswirkungen von ''Airbnb'', um dem Gesetzgeber Grundlagen liefern zu können.
+==== "Salzburger Nachrichten" machten einen Test ====
+Mit ''Airbnb'' im Luxuspenthouse - drei Tage hatten sich die SN im Spätherbst 2018 in einer neu errichteten Wohnanlage in Salzburg-[[Gneis]] einquartiert. Umgeben von gefördertem sozialen Wohnbau hatte sich im (noch nicht verkauften) frei finanzierten Teil ''Airbnb'' breitgemacht. Gleich mehrere Wohnungen wurden auf der Buchungsplattform angeboten. Luxus pur bot sich dort für 230 Euro die Nacht: 140 Quadratmeter, zwei Schlafzimmer, zwei Bäder. Der Lift von der Tiefgarage fährt direkt ins lichtdurchflutete Penthouse. Im sprudelnden Whirlpool auf der Dachterrasse ist der Blick atemberaubend - links der Untersberg, rechts die Festung und darüber nachts der Sternenhimmel.
+Die Reaktionen waren weniger romantisch: Die Politik war aus dem Häuschen, forderte Strafen für den damaligen Besitzer, einen [[Stadtbaumeister]], und versprach strenge Gesetze, die das Vermieten von Wohnungen mittels ''Online''-Plattformen massiv beschränken sollten. Die hohen Wohnungspreise lasteten schon damals auf dem Land. Wo kommen wir hin, wenn durch derartige Vermietung weiterer Wohnraum den Einheimischen entzogen wird? Von über 1&nbsp;000 Airbnb-Objekten im Land war die Rede.<ref name="2023">[https://www.sn.at/salzburg/wirtschaft/vermieten-auf-airbnb-trotz-neuer-haerte-blueht-das-geschaeft-weiter-134370004 www.sn.at], 22. Februar 2023</ref>
 === Die Untersuchung der Universität ===
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 Unter den Betreibern befinden sich Akteure, die ein Hotel betreiben oder betrieben haben, genauso wie Immobilieneigentümer, die von einer langfristigen Form der Vermietung auf eine kurzfristige Vermietung umgeschwenkt sind, schildert Wissenschafter Christian Smigiel. Internationale Fonds oder Bauträger konnten er und seine Kollegin Angela Hof unter den Vermietern nicht ausmachen.
-=== Auf die Spur der ''Airbnb''-Wohnungen haben sich auch die Neos gemacht ===
+=== Auf die Spur der ''Airbnb''-Wohnungen hatten sich auch die Neos gemacht ===
-Die Salzburger [[Neos]] hatten Ende 2018 zwei Monate lang die Wohnungen in der Stadt Salzburg auf der Website abgerufen und ausgewertet, was angeboten wird. Per 28. Dezember 2018 hatten sie 718 Wohnungen auf dieser Plattform gefunden, die in der Stadt Salzburg angeboten werden. 70 Prozent der 718 Wohnungen seien Garçonnièren oder Ein-Zimmer-Wohnungen. Die meisten Wohnungen auf ''Airbnb'' fanden die Neos im [[Salzburger Stadtteil]] [[Schallmoos]], gefolgt von [[Elisabeth-Vorstadt]], [[Parsch]] und der [[Altstadt]].
+Die Salzburger [[Neos]] hatten Ende 2018 zwei Monate lang die Wohnungen in der Stadt Salzburg auf der Website abgerufen und ausgewertet, was angeboten wird. Per [[28. Dezember]] 2018 hatten sie 718 Wohnungen auf dieser Plattform gefunden, die in der Stadt Salzburg angeboten werden. 70 Prozent der 718 Wohnungen seien Garçonnièren oder Ein-Zimmer-Wohnungen. Die meisten Wohnungen auf ''Airbnb'' fanden die Neos im [[Salzburger Stadtteil]] [[Schallmoos]], gefolgt von [[Elisabeth-Vorstadt]], [[Parsch]] und der [[Altstadt]].
 === Maßnahmen ===
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 ''Airbnb'' ist nur Synonym einer Entwicklung: Mittlerweile gibt es laut Experten sicher 20 solcher Vermieter-Plattformen. Das Phänomen, ursprünglich als Tauschbörse für reiselustige Zeitgenossen gedacht, hat sich komplett verselbstständigt. Jedoch steigt das Problembewusstsein, auch in anderen Städten. So rief München nach strengeren Gesetzen. Wien will, was Salzburg ablehnt, und verhandelt aktuell mit ''Airbnb'' bezüglich einer gesammelten Abgabe der Ortstaxe. Auch der Stadt Salzburg bot eine ''Airbnb''-Sprecherin an, in Dialog zu treten und die Nächtigungsabgabe (1,50 Euro pro Person und Nacht) gesammelt an die Stadt abzuführen. Das interpretiert Bürgermeister Preuner als den Versuch, sich freizukaufen. Sonderortstaxen würden das Problem nicht lösen.
+== Situation 2023 ==
+Fünf Jahre nach dem ersten Test der SN 2018 und eine Pandemie später war es ruhiger geworden um die Vermietung über ''Online''-Plattformen. Die Gesetze sind schärfer, die Behörden haben personell aufgerüstet. Trotzdem bleiben empfindliche Schwachstellen. Ein kurzer SN-Test Ende Februar [[2023]] auf der Plattform zeigte: Luxuriös geht es auch heute noch zu. So findet man eine 300 Quadratmeter große Wohnung im [[Andräviertel]] mit vier Schlafzimmern und 3,5 Bädern um 890 Euro pro Nacht im Angebot - inklusive Service- und Reinigungsgebühr kommt der Spaß pro Nacht auf 1.134 Euro. Eine Registrierungsnummer sucht man im Profil der Gastgeberin vergeblich. Und das ist die Regel: Von 50 durchgeklickten Gastgebern weisen nur elf eine Nummer aus. Theoretisch ist möglich, dass einige sie haben, aber im Profil nicht angeben. Ohne Registrierung droht jedenfalls schon eine erste Verwaltungsstrafe.
+Werden die Angebote auf den Plattformen nicht geprüft? Das sei nicht möglich, weil auf ''Airbnb'' nicht ersichtlich sei, wo genau sich die Wohnung befinde, heißt es in der Finanzabteilung im [[Magistrat der Stadt Salzburg|Magistrat]]. Und von ''Airbnb'' bekomme man keine Daten. Die Baurechtsabteilung wiederum hat einen anderen Fokus - sie kontrolliert beantragte und ausgestellte Registrierungen. Der ''Airbnb''-Vermieter muss belegen, dass keine Verstöße gegen Baurecht und Raumordnung vorliegen. Seit 2018 ist ''Airbnb''-Vermietung nur noch in Wohnungen erlaubt, die "keine gute Eignung" für einen Hauptwohnsitz haben. Ab März 2023 gilt gar das Hauptwohnsitzgebot. Was legale Dauervermietung fast unmöglich macht, außer man ist Privatzimmervermieter, Landwirt oder im ausgewiesenen Zweitwohngebiet.
+Rechtlich am heikelsten sind Fälle, die schon vor 2018 auf ''Airbnb'' vermieteten. Von 226 kontrollierten ''Airbnb''-Registrierungen winkte die Behörde 128 Fälle als gesetzeskonform durch. 98 Fälle schloss die Behörde aber mit Betriebseinstellungen. Auch weil die Betreiber "glaubhaft versichert" hätten, nicht weiter zu vermieten. Ausschließen kann die Behörde aber nicht, dass der eine oder andere trotzdem ohne Registrierungsnummer weitermacht. 60 Strafanträge sind mittlerweile eingebracht, 25 davon rechtskräftig. Das Gesetz sieht Strafen ab 5.000 Euro vor. Bei einem Erstverstoß kommt in der Regel ein Zehntel davon zur Anwendung - hieße 500 Euro. Für weitreichendere Vergehen drohen Strafen bis 25.000 Euro.
+"Ziemlich beeindruckend" findet [[ÖVP]]-Klubchef [[Wolfgang Mayer]] die Zahlen. Man habe "an allen Schrauben" gedreht. Und jede einzelne Wohnung, die dieser touristischen Dauervermietung entzogen werde und wieder Einheimischen zur Verfügung stehe, sei ein Gewinn. Mayer hat den Kampf gegen illegale ''Airbnb''-Vermietung politisch federführend organisiert. Ambitionen, in der nächsten [[Landesregierung]] selbst die [[Raumordnung]] im Land zu dirigieren, weist er weit von sich. "Wir haben einen sehr guten [[Landesrat]] ([[Josef Schwaiger (Landesrat)|Sepp Schwaiger]], Anm.) und mir taugt es, als Klubchef bei allen Themen dabei zu sein."
+Mayer räumt aber ein, dass bei der ''Online''-Vermietung auf Buchungsplattformen noch viel zu tun ist. "Wir müssen bei der Kontrolle Tempo aufnehmen." Tatsächlich sollte die Behörde nicht vorhandenen Registrierungsnummern nachgehen. Er wolle aber niemandem Vorwürfe machen. "Gerade in der Stadt ist die schiere Zahl der Angebote sehr groß." Wenn man aktuell eine Wohnung für Juli in Salzburg sucht, bekommt man noch immer über 700 Angebote auf ''Airbnb''. Viele geben keine Registrierungsnummer an. Scharfe Gesetze und Strafen genügen also nicht.
+Ein Beamter spricht von Ermüdungserscheinungen bei der Kontrolle in den Kommunen. "Wir sind ja keine Detektive, wie sollen wir das alles kontrollieren", höre er oft. Am ehesten kommt man illegaler ''Airbnb''-Vermietung durch Nachbarn auf die Schliche. Im Magistrat gingen 127 Anzeigen ein, 103 Prüfungen wurden aber ergebnislos eingestellt. Meist ist der konkrete Nachweis einer illegalen ''Airbnb''-Vermietung schwer zu führen. Um vor Gericht zu bestehen, muss man den Verdächtigen quasi in flagranti erwischen. Helfen könnte ''Airbnb'' selbst - mit der Bereitstellung von Daten. Doch das blieb Theorie. "Dem Konzern ist völlig egal, was wir wollen", sagt ÖVP-Klubchef Mayer. Auf der ''Website'' weist ''Airbnb'' die Gastgeber auf die "komplizierten Regeln" in Salzburg hin und betont: Der Gastgeber sei verantwortlich, die Gesetze zu prüfen und einzuhalten.
+Und was wurde aus dem Auslöser des Tests der SN 2018 all der Aufregung? Laut Grundbuch hat der Bauträger die Wohnungen in Gneis mittlerweile verkauft. Die Gastgeberin, die die Objekte auf ''Airbnb'' feilbot, ist auf der Plattform nicht mehr zu finden. Im Baurechtsamt erinnert man sich bis heute an den spektakulären Fall. Ein Strafverfahren sei durchgeführt worden, so viel wird bestätigt. Es soll turbulent und langwierig gewesen sein. Wie hoch die Strafe ausfiel? Kein Kommentar - Datenschutz.<ref name="2023"></ref>
 == Daten &amp; Fakten ==
 Seit dem Österreich-Start von ''Airbnb'' im Jahr 2011 haben sich zwei Millionen Besucher ihr Ferienquartier über die US-Vermietungsplattform ''Airbnb'' organisiert (Stand 2019). Salzburg zählt zu den meist gebuchten Städten, verteilt über das Bundesland soll es rund 2&nbsp;000 ''Airbnb''-Adressen geben.