Touristische Vermietung einer Wohnung: Unterschied zwischen den Versionen

Die '''touristische Vermietung einer Wohnung''' ist eine Art der [[Private Zimmervermietung in Salzburg|privaten Zimmervermietung]] im [[Salzburg (Bundesland)|Bundesland Salzburg]], die seit Beginn der [[2010er]]-Jahre aus einer ursprünglich kostenlosen Wohnungstausch-Aktion entstanden ist.

 

Ursprünglich wurden Wohnungen zum Tausch für einen Urlaub angeboten, also man urlaubte wechselseitig in privaten Wohnungen. Dann kam die Bewegung, dass man ein Bett zum Übernachtung gratis anbot, wenn man im Gegenzug bei dem Übernachter ebenfalls gratis übernachten konnte. Aber aus diesen kostenlosen Tauschbewegungen entstand 2008 das amerikanische Unternehmen ''Airbnb'', das gegen Gebühr die Vermittlung von mittlerweile zu bezahlenden Übernachtungsmöglichkeiten privater und gewerblicher Wohnungen und Betten übernahm. Die Folge war eine deutlich spürbare Verknappung von Wohnungen am Wohnungsmarkt, da sich mit der touristischen Vermietung mehr Geld verdienen lässt als mit einer fixen Vermietung. Dazu kam, dass auch immer mehr Private diese Form der Vermietung anbieten ohne eine Gewerbeberechtigung dafür zu besitzen und Steuern wie Nächtigungsabgabe (Ortstaxen) abführen.

 

Im [[Bundesland Salzburg]] wurde diese Thematik spätestens [[2018]] zu einem Thema.

Im Sommer 2018 zur [[Salzburger Festspiele|Festspielzeit]] konnte man Angebote wie folgendes in der [[Stadt Salzburg]] finden: Eine Garconnière in Zentrumsnähe, fast direkt an der [[Salzach]]. Der Preis für zwei Personen pro Nacht: 56 Euro. Diese Wohnung war eine von geschätzten 700 in der Stadt, die über ''Online''-Plattformen wie ''Airbnb'', ''Wimdu'' oder ''9flats'' touristisch vermietet wurden - und zwar von Privatpersonen.  

"''Man kann bei dieser Form des Kurzzeitvermietens vom drei- bis fünffachen Erlös der normalen Miete ausgehen''", sagte [[Bert Brugger]], Geschäftsführer der [[Tourismus Salzburg GmbH]] der Stadt Salzburg. Dem Markt wird Wohnraum entzogen, angesichts der herrschenden Wohnungsnot "''ein brisantes, politisches Thema''". Dazu kommt: Viele Nutznießer der ''Online''-Börse kassieren unter dem Deckmantel der Anonymität schwarz, ohne Steuern zu entrichten.

Gesetzlich hatte das [[Land Salzburg (Gebietskörperschaft)|Land Salzburg]] zwar nachgezogen. So ist die Vermietung über ''Airbnb'' seit Anfang 2018 nur mehr an Adressen erlaubt, an denen man selbst einen ordentlichen Wohnsitz gemeldet hat. Wer etwa in seinem Haus eine Einlegerwohnung hat, praktiziert das Modell legal. Auch, wer in einem Wohnblock lebt und in diesem bis zu drei zusätzliche Wohnungen (bis Ende 2017 fünf) besitzt, darf touristisch vermieten. Für neue Wohnungen gilt seit Anfang 2018: Es braucht eine Genehmigung der Behörde. [[Bürgermeister der Stadt Salzburg|Bürgermeister]] [[Harald Preuner]] ([[ÖVP]]) erachtet das verschärfte Gesetz für in Ordnung.   

Um ein Strafverfahren einzuleiten, müsse man die Leute ''de facto'' mit dem Koffer in der Hand erwischen. Und selbst dann gebe es noch zahlreiche Ausreden, sagt [[Alexander Würfl]], Leiter des Baurechtsamts der Stadt. 20 bis 30 Verfahren würde die Stadt jährlich einleiten (Stand 2019). Der Strafrahmen beträgt bis zu 35.000 Euro - in der Theorie. In der Praxis gilt die Devise "''beraten statt strafen''". Würfl will das Thema ''Airbnb'' aber nicht nur verteufeln. Es sei nicht alles illegal, nicht jeder, der vermietet, braucht nach aktueller Gesetzeslage auch eine Bewilligung. Was fehlt, ist eine Strategie. Daran tüftelt das [[Institut für Geografie und angewandte Geoinformatik]] der [[Universität Salzburg]]. Es erforschte im Auftrag des Städtebundes die Auswirkungen von ''Airbnb'', um dem Gesetzgeber Grundlagen liefern zu können.

Christian Smigiel, der das Forschungsprojekt gemeinsam mit Kollegin Angela Hof geleitet hatte, untersuchte rund 700 Wohnungen in der Stadt Salzburg (2018/2019). Ergebnis: Mit der Grundidee der ''Sharing Economy'' habe das kaum noch was zu tun. Jeder Vierte biete sogar mehr als eine Wohnung an. Jede zweite Salzburger Wohnung, die einmal über ''Airbnb'' vermietet worden ist, kommt nicht mehr auf den regulären Wohnungsmarkt zurück. Jene fünf Prozent der ''Airbnb''-Vermieter, die mehr als fünf Wohnungen oder Häuser über die ''Online''-Plattform vermieten, decken 28 Prozent aller Angebote ab. Sie sind oftmals so weit professionalisiert, dass sie Dienstleistungen wie Verwaltung oder Reinigung ausgelagert haben. Weitere 20 Prozent aller Anbieter vermieten regelmäßig zwei bis fünf Wohnungen oder Häuser.  

In einer Touristenstadt wie Salzburg mit einem ohnehin stark angespannten Wohnungsmarkt sei das eine Herausforderung. Für die Politik sei es schwierig, regulierend einzugreifen. Denn rechtlich bewegen sich vor allem die professionellen Akteure auf sicherem Grund.

Insgesamt umfassen drei Viertel aller ''Airbnb''-Angebote in der Stadt Salzburg Wohnungen oder Häuser. Einzelne Zimmer machen etwas mehr als ein Fünftel aus. Und nur bei zwei bis drei Prozent aller Angebote handelt es sich um ein geteiltes Zimmer - was der Uridee der "''sharing economy''" entspricht.

=== Auf die Spur der ''Airbnb''-Wohnungen haben sich auch die Neos gemacht ===

Die Salzburger [[Neos]] hatten Ende 2018 zwei Monate lang die Wohnungen in der Stadt Salzburg auf der Website abgerufen und ausgewertet, was angeboten wird. Per 28. Dezember 2018 hatten sie 718 Wohnungen auf dieser Plattform gefunden, die in der Stadt Salzburg angeboten werden. 70 Prozent der 718 Wohnungen seien Garçonnièren oder Ein-Zimmer-Wohnungen. Die meisten Wohnungen auf ''Airbnb'' fanden die Neos im [[Salzburger Stadtteil]] [[Schallmoos]], gefolgt von [[Elisabeth-Vorstadt]], [[Parsch]] und der [[Altstadt]].

Die Politik versuchte das, was die Studienautoren der Universität Salzburg als schwierig bezeichnen, nämlich regulierend einzugreifen. Mitte Februar 2019 wurde das neue Nächtigungsabgabengesetz in Begutachtung geschickt. Darin wird eine Registrierung bei der Behörde für Vermieter auf diesen ''Online''-Plattformen Pflicht. Der [[Magistrat der Stadt Salzburg|Magistrat]] soll damit prüfen, ob eine touristische Kurzzeitvermietung überhaupt zulässig ist. Ohne Registrierungsnummer darf die Wohnung gar nicht erst angeboten werden.  

 

Das Nächtigungsabgabengesetz ist zwar seit März [[2020]] in Kraft. Doch die Regelungen für die Online-Vermittlungsplattformen (sogenannte Diensteanbieter) griffen erst ab [[1. September]]. Die Vermieter müssen sich nun bei der Behörde registrieren. Der Gemeindeverband hatte dazu in den vergangenen Tagen den Gemeinden ein "Musterformular" übermittelt. In der Landeshauptstadt ist das Stadtsteueramt für die Registrierung zuständig. Rund 50 "Neuanmeldungen" habe man in den vergangenen Monaten bereits verzeichnet, heißt es aus dem Amt. Die Behörde prüft, ob die Wohnung überhaupt vermietet werden darf - denn das [[Salzburger Raumordnungsgesetz]] sieht eine Zweckentfremdung vor, etwa, wenn an der Wohnadresse kein Hauptwohnsitz gemeldet ist. Und: Die Vermieter müssen nun auch eine Nächtigungsabgabe (früher  Ortstaxe) abliefern - so, wie das Hotels tun müssen. Zehn bis 15 Beamte sind bei der Stadt mit ''Airbnb''-Angelegenheiten mittlerweile beschäftigt. Das Stadtsteueramt muss die Abgaben abwickeln, das Baurechtsamt Hinweise von Nachbarn auf Zweckentfremdung prüfen, das Strafamt mögliche Strafen ausstellen.

 

[[ÖVP]]-Geschäftsführer und [[Landtagsabgeordneter|LAbg]]. [[Wolfgang Mayer]], der die strengeren Regeln maßgeblich mitausgearbeitet hat, sagt: "''Die Nichtregistrierung ist schon strafbar.''" Ab [[1. Oktober]] sei die Registrierungsnummer zwingend notwendig.

 

[[Georg Imlauer]], Chef des [[Hotel Pitter]]s, ging 2019 mit den ''Online''-Riesen hart ins Gericht: "''Sie erfüllen keine Auflagen, unterliegen keiner Kontrolle, zahlen ihre Abgaben nicht. Wir wollen lediglich, dass diese Leute wie wir nach den gesetzlichen Regeln spielen. Das gehört jetzt kontrolliert.''" Er räumt aber ein, dass auch heimische Hoteliers ''Airbnb'' als Vertriebsweg nutzen. Dagegen sei nichts einzuwenden, solange für alle die selben Bedingungen gelten.

''Airbnb'' ist nur Synonym einer Entwicklung: Mittlerweile gibt es laut Experten sicher 20 solcher Vermieter-Plattformen. Das Phänomen, ursprünglich als Tauschbörse für reiselustige Zeitgenossen gedacht, hat sich komplett verselbstständigt. Jedoch steigt das Problembewusstsein, auch in anderen Städten. So rief München nach strengeren Gesetzen. Wien will, was Salzburg ablehnt, und verhandelt aktuell mit ''Airbnb'' bezüglich einer gesammelten Abgabe der Ortstaxe. Auch der Stadt Salzburg bot eine ''Airbnb''-Sprecherin an, in Dialog zu treten und die Nächtigungsabgabe (1,50 Euro pro Person und Nacht) gesammelt an die Stadt abzuführen. Das interpretiert Bürgermeister Preuner als den Versuch, sich freizukaufen. Sonderortstaxen würden das Problem nicht lösen.  

Seit dem Österreich-Start von ''Airbnb'' im Jahr 2011 haben sich zwei Millionen Besucher ihr Ferienquartier über die US-Vermietungsplattform ''Airbnb'' organisiert (Stand 2019). Salzburg zählt zu den meist gebuchten Städten, verteilt über das Bundesland soll es rund 2 000 ''Airbnb''-Adressen geben.

==== Einzelnachweis ====